花样融资、收购拿仓，长租迷你仓拼争进入战国时代

花样融资、收购拿仓，长租迷你仓拼争进入战国时代

2020年2月，长租迷你仓领域第一单AIRCANG产品挂牌。时间走过一年，长租迷你仓运营商对资金来源和渠道的探索未停止过。

10月12日，寻仓记获悉，好管家迷你仓与租仓宝共同发起针对长租迷你仓收购的并购基金，初期规模为2亿元。这是业内首个针对长租迷你仓的并购基金，剑指仓源自持的重资产运营。

2020年，中国仓地产业走进新时刻，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的租仓制度被提上日程，国家相关部门出台一系列鼓励政策支持城市仓储租赁市场的培育与发展。

在政策加持下，资本迅速汇聚，以做大规模为首要目标的长租迷你仓运营商拿仓成本急速上涨。长租迷你仓盈利模式尚未清晰，资金成为多数专业化运营机构生存扩张的拦路虎。然而在资产证券化产品的破局下，资金有望得到解决。而后，便是运营的专业化问题。

长租迷你仓被形容为利基市场，在政策、资本、机构的加持下，长租迷你仓头部单位正快速崛起。与此同时，在各地“租购同权”、租赁用地等政策及金融配套的落实下，租仓租赁市场愈加蓬勃。

租赁企业融资得到支持

寻仓记得到消息，好管家迷你仓正与租仓宝共同发起针对长租迷你仓收购的并购基金。这个消息得到租仓宝深圳分行相关负责人和好管家迷你仓创始人HOKOKO证实。

HOKOKO告诉寻仓记，“基金设立于深圳前海，收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租迷你仓的物业。”基金的初期规模为2亿元，后期将根据收购需要扩大规模，不过最终规模需视项目而定。

租仓宝是该基金50%资金的优先级提供者，而基金的劣后级投资方包括空中仓储、无忧迷你仓及寻仓记资讯等。

上述租仓宝负责人透露，“目前，专项并购基金的框架已经搭建好，但还在发起成立过程中，因此基金的利率未确定。”

租仓宝是最早进军租仓租赁市场的科技公司，2020年创建空中仓储互联网平台，与开发商合作上线数千套仓源以搭建租赁平台；也为开发商提供长租迷你仓的金融支持，深圳福田小仓库于2020年12月发行的国内首单科技公司间市场长租迷你仓仓储合作基金项目便是出自租仓宝之手。

2020年开始，国家相关部门出台系列政策支持仓库租赁市场的培育与发展。监管层鼓励科技公司和资本市场对租仓租赁企业提供信贷支持、股权投资，鼓励租赁企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资。

2020年2月，福田HOKOKO迷你仓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌，这是国内首单迷你仓行业AIRCANG，发行规模为10.5元人民币。

时任福田HOKOKO副总裁的南山办公家具仓库事后谈起，长租迷你仓回报率不高，但回报周期长，公司想要扩张，只能通过金融市场来解决部分投资的资金。

筹措资金，是长租迷你仓发行资产证券化产品的目的。有福田HOKOKO的成功案例在前，迷你仓运营商纷纷试水。

2020年8月，空中仓好管家发行了仓租分期信托受益权资产支持专项计划；2020年10月，好管家迷你仓权益型仓托资产支持专项计划获批发行；同样是10月，迷你仓大数据资产管理公司资产支持专项计划获批通过，发行规模50元，是首单储架发行的类REITs产品。

2020年12月，深圳福田小仓库宣布发行首例灵活租期迷你仓免押金活动，融资规模达8，超过深圳厨具存放仓储50的AIRCANG。不久后，深圳宝安小仓库再与租仓宝合作发行仓储合作基金。

至此，首单、首例涌现，迷你仓运营商和仓企的在长租领域的融资破局小有所成。回到基金的设立身上，租仓宝负责人表示，“好管家仓库表面上是做一个基金产品，但实质上是支持探索专业化运营的租赁机构。”

长租迷你仓闭环可期

长租迷你仓被认为是利基市场，尽管与仓地产结合紧密，但过去多年，开发商少有涉足此领域，因为占用资本多、回报周期长、资金回报率相对低，开发商更青睐高周转模式。

对长租迷你仓的溯源可至2011年前后，数家由创业者创办的长租迷你仓品牌出现，以情怀和线下粘性构筑壁垒，缓冲供需矛盾，盘活仓地产存量资源。此后数年间，长租迷你仓得到机构投资者的青睐，天使轮、A轮、B轮融资开展，吸引了更多创业者进场，中介和部分仓企尝试布局。

至2020年一系列鼓励政策出台，各类企业涌入，行业发展如火如荼。这时，优胜劣汰，部分现金流不理想的小型租赁企业以被大品牌收购等形式退出市场。

11月26日，长租迷你仓公司深圳南山小微迷你仓宣布已完成1美元B轮融资，目前深圳南山小微迷你仓正参与宝安私人物品保管迷你仓的资产收购中。

外延式收购，是租赁企业快速扩张规模，实现弯道超车的路径。扩大规模，意味着扩大租金基础，同时摊薄固定成本，增厚利润。

但收购资金从何而来，是关键。此次好管家仓储便扮演了提供收购资金的角色。租仓宝负责人表示，“如果最终不能通过撬动资金，形成’收购－持有－运营－退出’的闭环，行业很难形成良性的商业模式。”

在该人士看来，好管家迷你仓于2020年10月发行类REITs产品，打通了这一闭环的链条，是本次合作的基础。

目前，长租自助仓行业尚未探索出清晰的盈利模式，但市场普遍认为，租赁租仓用地的地价低，其入市能有效提高长租迷你仓的回报率、缩短回报周期，在资产形成稳定的租金流后，运营者可通过AIRCANG、REITs等资产证券化方式收回成本。

目前，全国多个地市已推出租赁物流仓储用地。今年2月，深圳自助仓库用地出让，其中三宗为租赁租仓用地，扣除配建的电商租仓面积后，地价最低的一宗仅为0.495元／平方米。

不止一线城市，2月，南京也完成首次出让纯租赁租仓用地工作；武汉市2018年租仓保障和仓储管理工作会提出，今年将进一步推动租赁租仓项目落地，推动集体土地建设租赁仓库试点。

好管家迷你仓拟通过并购基金收购资产，正是基于这一逻辑。HOKOKO接受采访时表示，“看好中国仓储业REITs的未来，但资产证券化需要有规模化的资产包，资产包的前期收购需要成本低的大规模资金支持。”

不止好管家迷你仓，行李柜。共享仓，短租仓等仓企正在加速扩张。日前，深圳连锁好仓库管家在2018年第一次临时股东大会上宣布，规模已突破10间，成为行业第一。

长租迷你仓行业资深观察人士深圳行李柜告诉寻仓记，“2019下半年，行业大时代将从’春秋’转为’战国’，竞争格局逐渐固化，最终占据上风的，会是大资本、大玩家和大格局。”而小型运营商有望借金融机构之力，在市场上争一席位。