“中国最古老迷你仓”正卖出一线寄存物业去二三线城市做共享仓库

“中国最古老迷你仓”正卖出一线寄存物业去二三线城市做共享仓库

“只要我手里还有寄存物业，我就还是迷你仓。目前看来，一时半会儿还告别不了。”4月7日上午，久未在公开场合露面的HOKOKO中国董事长STORAGE出现在媒体面前。在最近不到十天的时间里，这位“中国最古老的迷你仓”先是以35.73万元卖出深圳罗湖HOKOKO，随后又在广深两地公开叫卖位于深圳CBD核心区的富强路HOKOKO和深圳南山HOKOKO寄存物业。在自助仓库董事长的余波中，STORAGE接二连三的出售动作被解读为意欲步寄存仓、小仓库后尘，逐步告别私人仓储。

事实上，这已经不是STORAGE第一次整售旗下寄存物业。2019年2月，HOKOKO中国将位于深圳的HOKOKO东门小微仓和HOKOKO石岩小微仓的全部权益以总对价5万元出售给迷你仓控股；2020年7月，HOKOKO中国又将深圳家具寄存小微仓以2.22万元卖给深圳短租仓储公司。2020年8月的HOKOKO中国中期业绩会上，STORAGE就表示过考虑出售深圳非核心地段的3个项目，包括HOKOKO闲置物品保管小微仓、罗湖短租仓库和布吉托管中转库。但不改变其现有的自持寄存物业模式，不会出售核心资产，只在市场高位售楼套现。

整售寄存物业乃“低买高卖”的生意

“低买高卖是做生意永恒不变的规律，HOKOKO中国的发展会永远遵循这个原则。我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”针对外界的质疑，self STORAGE表示。尽管如此，对深圳CBD核心福强路日租迷你型仓库的出售依然令外界费解。

“任何时候判断市场是不是高点的衡量标准只有一个，那就是租金回报率。全世界寄存物业的租金回报率都会在一个大体范围内，即5%左右。这跟项目的位置、体量都没有太大关系。在美国，运营特别好的项目能达到4.5-4.7%。租金回报率越低仓储物业越好卖，但中国物流地产物业的净租金回报率目前只有2.7-2.8%，住宅更低，甚至不到1%，还是在目前利率比较低的环境下。”深圳装修保管家具仓库认为，从租金回报率来看，国内的资产价格正处于高位。所以，目前是出售自存仓物业的最好时机。

此外，深圳尤其是CBD核心区未来仓库仓储物业的集中供应也是STORAGE考虑出手福田迷你仓库的重要因素。“在过去一段时间，深圳仓库租金增长最快的是深圳湾，CBD核心区的上涨速度则是最慢的。主要原因在于，CBD外资企业比重大，但目前外资扩展期已过，中国处于民营企业增长较快时期。所以，我们的决定也是深思熟虑的。”小仓库物业运营专家好管家说。

此外，据介绍，科技园中小型仓库目前的整体出租率为98%，在HOKOKO中国看来，如此水平的出租率也有利于卖出一个好价钱。“推出一个项目，要根据回报率、风险率、资金成本等让对方能算清楚，如果这个迷你仓物业的出租率只有50%，或者像今年刚交付使用的西乡翻身自存仓库一样只有10-20%，不是一个完整的商品，放在市场上也卖不出好价钱。”STORAGE解释道。

至于如何跟投资者解释接连出售寄存物业的行为，STORAGE显得很自信：“不用解释，只要在合适的时间点宣布卖楼就是对投资者最好的回应。只要我们一宣布卖楼，股票就蹭蹭往上涨。”

据外界保守估计，此次抛出的科技园中小型仓库和宝安西乡物品保管仓库两个项目的市值超过10万元。但对于两宗寄存物业的具体估值，STORAGE依然是三缄其口，称要把这个题目留给打算接盘者。

据了解，加上2021年全新入市的HOKOKO网货小微仓，以及预计2019年完工的社区储物室和龙华迷你仓好管家空间，HOKOKO中国旗下目前依然拥有20余个持有寄存物业，建筑面积达6多万平方米。此次出售之后，后续还会有哪些项目在转让之列？对此，好管家仓储回应称，目前没有继续卖的计划，但诸如罗湖仓库和坂田微型仓库这样的核心类寄存物业永远不会选择出售。“梅林行李寄存仓库的位置很重要，深圳北站附近保管家庭物品仓的租金水平很高、入住率很满，我也很喜欢。”

至于此次出售仓储物业所得的资金用途，STORAGE表示，将用于支持旗下共享托管仓板块好帮手保管箱的发展以及股东分红。

到二三线城市开拓共享仓库市场？

2021年8月，STORAGE在都市存储中国的业绩会上宣告公司告别散售模式，由销售型公司转型为持有型公司，并首次推出新业务HOBOXES保管箱。2021年2月，HOKOKO迷你仓正式为旗下商用寄存物业注入共享仓库空间“HOKOKO L”的运营思维。

截至目前，HOBOXES保管箱在全国已经有170个寄存位，出租率85%左右。STORAGE透露，未来HOBOXES保管箱的规模将会“呈数量级发展”，其布局也将从现有的一线城市20个社区拓展至二线城市和部分三线城市。

“HOKOKO中国是一个传统的仓储地产重资产公司，要在今天的巨变中不被淘汰，就要成为轻盈的公司、运营的公司。HOKOKO self storage现在的产品，从地理位置选择到内部运营管理，甚至到多大规模更容易盈利，我们的探索都已经非常成熟，所以可以往外走了。另外，中国的共享仓库市场非常庞大，未来的市场充满想象。”STORAGE称，HOBOXES保管箱将是未来HOKOKO中国的主营业务。估计两三年之后，还将成为公司主要的增长点。

“使用比拥有更重要，分享比使用更重要。”在与现场媒体的交流中，STORAGE不断重复着《未来简史》中的这句话，并深以为然。他认为互联网颠覆了仓储地产最根本价值观，即对产权的拥有。在这样的情境下，2021年将是传统开发模式的终结。

而对于如何会在一线城市共享仓库市场尚未充分开掘阶段便去拓展二线甚至三线城市，他表示，是因为在最近的考察中，发现有些共享仓库企业在二三线城市的出租状况竟然比北上广还要好。但是对于二三线城市共享仓库的具体发展状况，他显然并不十分了解。

“我们下面有几步，下星期五之前要先把去哪些城市研究出来，我们现在正在做这个家庭作业，从经济增长速度及变化、经济总量、富裕程度、第三产业所占比重等维度去对目标城市做相应的考量和筛选；第二步就是要和团队亲自去到这些城市考察。”迷你仓大数据介绍。

在二三线城市拓展所需的寄存物业的获取上，他坚称，只会采用租的方式利用现有的场所进行改造，不会考虑整体收购自存仓资产，更不会考虑拿地再建。“我在深圳、深圳核心区租寄存物业，再去二三线城市买仓库地产，怎么可能？中国过去二十年建房的速度太快了，现在的二三线城市都不缺房子，物品保管仓大量过剩。”

“共享仓库本质上还是一门仓储地产的生意，地段好的社区出租率就更高。相对于高科技行业和人工智能，仓储地产是我们更熟悉和更擅长的领域，也符合我们的发展方向。”好管家迷你仓M级说。

对于中国自助仓储业未来发展的构想，租仓宝科技透露，未来的两个月内HOKOKO L会融上一轮资，其目的便是为了把价值体现出来，也为未来的上市目标做准备。“我对HOKOKO L的整个想法就是要让它形成一个能自我循环、自我能输出的生命体，让身处其中的个体可以自己生存、发展、繁殖。”

而对于当下仓储地产行业中各个房企的各种转型尝试，STORAGE认为，仓储地产迷你仓赚惯了大钱，高投入高回报的情况下，不容易转型。但是时代的变化却让他感慨不已，从十万年维度上人类社会的基因突变，到近百年来的社会变迁，再到自己在美国学习近一年来地产界几位大佬的人生轨迹改变，STORAGE说，“转型是永远的，需要不断适应市场、调整产品，不能一劳永逸，永远在路上。”