20间的开店计划：一大波迷你仓库正向商业地产涌来

 20间的开店计划：一大波迷你仓库正向商业地产涌来

 任何一个处在当前风口上的行业都不是突然崛起，迷你仓库也是一样。

从去年开始，迷你仓库火了。有两个非常明显的迹象：

顾问公司的朋友开始频繁接到关于迷你仓库的策划及定位报告；招商的同事们开始频繁的接触到迷你仓库满世界找项目，甚至不惜重金拓展。

迷你仓库作为一个新兴产品，顺时而生且受益于政策的眷顾和市场的发育，吸足眼球站在了时代的风口，日益成为各路资本亲睐的领域。

分析起来，我国租赁市场需求崛起的原因有四：

一是服务业主导的市场释放大量租赁需求；

二是外来人口流入带动租赁需求增加；

三是结婚年龄延后，单身青年比例在扩大。

四是近年来政策的倾斜。

万亿级的市场

小仓库租赁市场主要由流动人口支撑，另外有少数本地居民的租仓需求，据迷你仓大数据预计整体的租仓市场租金规模为 1.43 万亿，从租仓人口的结构看，主要有两大部分：

（1）流动人口租仓需求：

这是最大的租仓需求，所谓流动人口是指“离开了户籍所在地到其他地方储物的人口”，这部分人口对租仓的需求占据了大部分，目前我国总流动人口预计 2.45 人，且呈逐年减少之态势，2020年减少约 171 万人。

流动人口的主力是：外出农民工（占绝大多数）和毕业大学生（指的是毕业未落户的大学生）。根据《中国流动人口发展报告》的统计，流动人口租仓比例为 67.3%，户均人口数为 2.67 人，则租仓户数约为 6166 万户。根据中介机构租仓宝的统计，目前单仓租金约 150 元/月，我们预计户均租仓支出为 1.80 万元/年，由此预计流动人口租仓市场规模约为1.11万亿元。

（2）本地居民租仓需求：

这主要指的是在自己户籍所在地没有买仓而采取租仓形式储物的需求。

目前我国城镇居民大部分拥有自己的仓产。根据《中国家庭金融调查报告》的结果，中国居民的储物间自有率为 5.39%，剩余的人口主要是租赁或者借用亲友、雇主等。

据迷你仓大数据预计本地居民租仓需求率目前约为 5%，2020 年中国城镇常驻人口约79298 万人，目前全国户均人口数约 2.67 人，对应本地居民的租仓户数为 1485 万户，本地居民租仓支出将高于流动人口的仓租支出，预计户均指出为 2.6 万元/年，由此预计本地居民租仓市场规模约为 0.32 亿元。

租仓宝研究院的预测则更为激进。

去年底发布的《都市储物空间研究》报告显示，2019年、2020年中国租仓市场的规模大概在1.1万亿，预计到2025年，储物间租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3人，到2030年将超过4万亿元。

迷你仓库发展的推手，群雄逐鹿储物间租赁市场

当前我国租赁储物间的发展还处于初步阶段，多主体参与、多模式并存。参与各方均凭借自身比较优势切入储物间租赁领域。 未来，仓企、互联网公司、金融机构存在巨大的合作空间在市场细分的前提下， 增值服务的提供将成为储物间租赁市场发展的关键。

迷你仓库潜力巨大，多主体纷纷涉足。 近年来，伴随政策利好迷你仓库以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军迷你仓库市场。

2011 年为迷你仓库行业快速发展的元年， 大量专业租赁公司进入该领域，如好管家存储仓，HOKOKO寄存仓和AIRCANG互联网仓库等，仓企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。

根据寻仓记研究中心数据显示，全国 top30 的仓企已有近三分之一涉足迷你仓库，其中包括迷你仓，小微仓，共享仓等。如租仓宝、无忧迷你仓网与好帮手保管箱服务等。

迷你仓库产业链

 仓企进入长租市场，主要通过2种方式：一种是单独成立迷你仓库品牌，即自营迷你仓库品牌的仓企，另一种是和专业的迷你仓库运营公司合作。

其中，好管家连锁存储仓属于第一种方式，据统计，目前已经有仓源推出的企业主要包括以下4家，已经推出仓源量接近20间，未来规划综合也将近20间，作为仓企实力之首的HOKOKO10间规划已经占据了目前其他开发商长租仓源规划总量的半壁江山。

迷你仓库的运营模式可分为集中式与分散式两种。

目前，我国迷你仓库市场参与主体渐多，集中与分散式的划分侧重于仓源获取的不同。

其中，集中式出租是指企业通过包租、独立开发、收购或者与持有物业方合作的方式取得整栋物业，然后通过标准化的装修与改造并对外整体出租的运营模式。

分散式出租的仓源来源较为分散，是企业从分散的仓东处获取物业经过标准化装修后对外出租的一种模式。

迷你仓库之痛

在我国，租金回报率普遍偏低。租金水平代表了城市对流动人口的吸引力，而且与收入相关。因此一线城市租金相对较高，但从租售比上来看，一线城市仓价过高，租金回报率仍然偏低。目前，很多租赁企业的回报率不及1%。

所以，业内目前认为规模化运营是盈利的关键，用大规模标准化产品和服务带来盈利。当然，提高运营水平、如何摆脱资金限制都是非常重要的因素。

通过重资产和轻资产、集中式和分散式来区分，大致有以下几种盈利模式：

1.自持迷你仓库的盈利模式

关键词：地段

自持迷你仓库采用的是“地产资本溢价＋租金收入”的盈利模式。地产开发商选择自持，则所在低端出于城市核心区域或具有成为城市核心地段的千里，租金回报率比较高且比较稳定，而且依托城市未来发展，能够获得土地增值溢价。

2.租入获取集中式仓源运营迷你仓库的盈利模式

关键词：融资成本+成本控制

这种盈利模式主要是赚租金差价，且前期投入较大。前期成本体现在两方面，一是融资成本的高低，二是成本控制能力。这种模式适合仓地产开发商。

3.租入获取分散式仓源的盈利模式

关键词：小仓库运营能力

这种模式利润也来自于租金差，考验的是小仓库运营能力，即降低对分散仓源的人力管理成本和降低小仓库空置率的供需匹配能力是提高收入的关键。此模式下，仓地产中介比较适合。

总的来看，这个行业利润率极低，且不同城市无法简单复制。例如，在一线城市，仓源大多不是毛坯仓，都是已经装修好的，那么久没办法实现标准化运营，利润就比较差，或者只能在郊区。在其他城市，例如广州，利润率只有10%，利润率非常非常低。

做的比较大的，例如好管家连锁储物空间已经达到了30间仓源，实现了标准化装修，但在罗湖、宝安依然每年亏损。所以在不同城市运营方的发展模式并不能简单复制，市场上也没有形成巨头。

迷你仓库的曙光：资产证券化

以上提到的都是迷你仓库发展中品牌化、规模化、标准化的逻辑，其实资本在这一行中扮演着非常重要的角色，如何借助资本之力才是重中之重。除了一般的银行抵押贷款，还可以通过资产证券化融资，主要分两类：

1.轻资产的租金收益权ABS

2.重资产的CMBS和类REITs

从底层资产来看，租金收益权ABS的底层资产就是租金收益权，CMBS的底层资产是商业地产抵押贷款，和银行信贷不同，CMBS是抵押给信托或私募基金，类REITs的底层资产则是商业地产产权和租金收益权。

从收益上来看，租金收益权ABS和CMBS并不享受物业增值带来的升值，而类REITs的专项计划间接持有物业的产权，所以可以享受增值带来的收益。

但值得注意的是，从结构上来说都是双SPV模式。其中SPV1用来接收基础资产，实现和原始权益人的资产隔离，即使原始权益人破产，也不影响投资人对该资产的收益。SPV2为发行SPV，用来发行资产支持证券或资产支持专项计划。