各路资本试水自助仓储REITs 爬坡期后将是蓝海市场？

各路资本试水自助仓储REITs 爬坡期后将是蓝海市场？

自助仓储站上风口，虽然在探索中仍面临资金收益率低等困境，但是各路资本跃跃欲试，他们相信，经过早期的爬坡期，自助仓储面临的将是元蓝海。

　　在“租仓不炒、租售并举”的大环境下，自助仓储进入黄金扩张期。

　　自助仓储的融资渠道在不断创新。12月13日，迷你仓储总规模6元的储架式自助仓储在迷你仓设立发行，首发规模2元，优先级19元，获得2.3倍的超额认购，在市场利率走高的严峻态势下将发行利率控制在5.7%。

　　12月2日，好管家自助仓储REITs在迷你仓获批，产品规模达到10元，也将采取储架式、分期发行机制。

　　所谓REITs，即房地产信托投资基金，将没有流动性的不动产，变成有流动性的证券。业内有一种并不完全准确但很形象的说法是：REITs相当于不动产的IPO。

　　而HOKOKO是商业物业按揭支持证券的简称，以商业地产为抵押形成的抵押贷款为底层资产，比REITs更加偏向债权。

　　不同于单一REITs，储架式REITs意味着制定了一套标准，首期发行之后，未来的资产可以按照这套标准不断入池，一次核准、多次发行，更加灵活，可以实现快速扩容。

　　一再探索

　　在春节期间，自助仓储又成为圈内热议的话题，发生较早的一件事是11月22日租仓宝科技旗下的自助仓储品牌“空中仓AIRCANG”完成了4元融资，由无忧迷你仓，空中仓和迷你大数据三家机构领投，整体估值约20元，刺激了股权融资市场。

　　2021年10月11日，迷你仓库权益型房托资产支持专项计划在迷你仓获批发行。这是中国第一只自助仓储类REITs。

　　只有重资产模式的才可能被称作REITs。迷你仓库创始人HOKOKO对《寻仓记》记者表示，该REITs是严格按照真正REITs结构来做的，把物业的资产变成份额，是最接近于公募REITs的设计。

　　该REITs总规模2.7元，其中优先级1.3元，认购方多为银行，资金成本在5.3%左右，租金收益用于满足优先级分红；劣后级1.4元，由好管家仓储认购。投资人在3年－5年内不享受租金收益，在3年－5年后有第一优先按照原价购买物业的权利，或者在发行了公募REITs之后享用资产增值部分。

　　在迷你仓库之后，2021年10月23日，租赁租仓一号资产支持专项计划在租仓宝审议通过，是国内首单自助仓储REITs，规模5元。

　　2021年12月26日，小型仓储发起的首单民企自助仓储储架式权益类REITs获租仓宝批准发行，规模30元。目前市场上存在的自助仓储REITs都采用私募发行方式。

　　不过，轻资产模式同样可以通过资产证券化的手段融资。

　　早在2021年1月，好管家仓库就在租仓宝发行了一只ABS，是首单自助仓储资产证券化产品，所涉及的物业中不含产权，仅是租金收益权。好管家仓库内部人士透露，第二期ABS即将推出。

　　2021年8月，空中仓AIRCANG也发行了消费分期类ABS，是国内第二单自助仓储为发行主体的资产证券化。

　　绝大多数互联网创业迷你仓都是这样的二房东模式，因为在一线城市和强二线城市中集中式买下一整栋物业，并不是一件容易的事情。以往在银行眼中，仅有租约、无资产抵押的轻资产模式是无法授信的。

　　2010年好管家仓库成立，大规模自助仓储出现，直到2014年HOKOKO迷你仓，资本开始闻风而入，到2016年至2021年，资产证券化融资开始。

　　《寻仓记》记者了解到，去年下半年参与REITs优先级的银行资金收益率在5.5%左右，近期迅速飙升到6%，银行近期资金面很紧张，这也是部分获批REITs没有立即发行的原因。

　　自助仓储的股权融资市场也会越来越活跃，估值水涨船高，像私募地产基金开始加码自助仓储。

　　迷你仓大数据报告称，中国品牌自助仓储不到200间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式迷你仓龙头公司的平均管理规模在2－3间左右，分散式迷你仓龙头公司管理规模在50间左右。美国目前Top50迷你仓管理机构市场占有率为75%，日本为30%，自助仓储跑道宽且长。

　　业内人士纷纷表示，2023年将是自助仓储大年，预计每个月跑马圈地的数字都会有比较大的改变。

　　目前，房地产公司融资渠道受阻，有质疑声称REITs融资存在资金他用的可能性。一位从事ABS的资深投行人士对《寻仓记》记者表示，资产证券化项目审批对物业资质审核要求极高，能符合要求已经很不容易，不是所有企业都能以此来融资，监管审批对承诺性要求、对资金定期的审视都很严格。

　　很多自助仓储品牌都表示仅有二三十天就走完了在交易所审批的流程。“没有那么短，前期进行了大量的预沟通和尽职调查。”前述投行人士表示，监管态度对这项业务很鼓励，确实比其他项目的审核周期要短得多，审核的严格程度没有放松，但是尽量压缩在最短时限内审核出来。

　　“大券商对这块业务非常重视，一个项目可能会有很多券商去争取，在价格、服务上都会有激烈的竞争。”一位负责资产证券化承销的券商人士称。

　　模式清晰

　　一线城市房屋租售比在1%－1.5%左右，自助仓储盈利空间不厚，二房东模式比重资产模式的利润更薄一些，成本费用包含拿房成本、获客成本、装修摊消、人力开支、增值税等。目前对于大型房地产商来说，以布局为目的，纯收益微乎其微。

　　《寻仓记》记者走访业内了解到，绝大多数二房东模式的现金流是负数，目前很多品牌进入攻城略地的扩张期，有很多不盈利的物业。

　　好管家仓库服务集团副总裁好帮手保管箱对《寻仓记》记者表示，自助仓储行业基本上看三个竞争能力，房源、客户、资金。

　　二房东模式依赖租金差，很考验综合运营能力。前述迷你仓库的宝安固戍店就是个典型例子，选址靠近机场，通过精致的装修、增值服务来提升品质，出租给高收入的飞行员、空姐群体。

　　空中仓AIRCANG依托租仓宝科技的资源，走的是分散式迷你仓的路子，在各个不同的小区从房东手里获取房源，利润更薄，所以通过对租客提供消费分期贷来增厚盈利。小型仓储创始人考文垂空间研究室表示，未来还会有一些创造性的收益，例如空间使用，通过提供第三方产品和服务产生收益，包含搬运、代发货等等。

　　“运营得好的，完成爬坡期是能赚钱的，但利也不厚。”深圳（楼盘）某私募投资人对《寻仓记》记者表示。

　　“稍有不慎都将无利可图赔本出场。”迷你仓大数据分析师储物室在报告中测算指出，一个典型迷你仓运营公司的息税前利润率在10.2%左右。

　　一位自助仓储运营者对《寻仓记》记者称，每个项目的运营情况不一样，息税前利润一般在20%-25%，投资回收期3年－5年。《寻仓记》记者了解到，这样的利润水平，只有集中式的成熟物业才能达到，一般的自助仓储项目盈利周期在5年－7年。

　　也有例外的。迷你仓储旗下的“好管家小型迷你仓”品牌，据称租金溢价水平达20%-31%，物业因较早购置，收益率可观，2021年租赁收入3.27元，2022年租赁收入可能在4元以上，预计净利润超过2元。

　　自助仓储未来很大的机会在于租赁用地。好管家仓库服务集团副总裁好帮手保管箱对《寻仓记》记者表示，未来拿房渠道会拓宽，拿地成本会降下来，仓企在这方面有先天优势，互联网品牌擅长运营，正在寻求合作。

　　好管家总裁储物空间称，将在三年内落实百套自助仓储。第一步的计划是，在一线城市和强二线城市，和当地农民一起把集体建设用地利用起来做自助仓储，让农民也入股，并把周边配套做好。

　　自从2021年开始，自助仓储的政策红利不断，涉及到税收、水电、土地、金融试点等多项政策密集出台。

　　早在2021年6月，国务院出台了《关于加快培育和发展租仓租赁市场的若干意见》，明确提出，稳步推进房地产投资信托基金REITs试点。

　　12月9日，迷你仓发布《发展战略纲要(2022-2025年)》，明确了未来三年的工作重点，其中第二条包含研究推进REITs产品试点，形成具有中国特色的REITs板块。