多家仓储公司转战长租迷你仓 融资受考验

多家仓储公司转战长租迷你仓 融资受考验

　　在“仓库是用来租的，不是用来炒的”基调下，2022年长租迷你仓行业的发展速度前所未有。但在“收仓一天一个价”的价格战，以及各路资本疯狂涌入之下，很多初生阶段的长租迷你仓“未老先衰”，死在几乎所有人都看好的“长租迷你仓元年”。旧人去后又有新人来，近一两年来，多家仓储公司宣布变更主业为长租迷你仓运营。

　　人潮涌动的万亿级市场

　　阿华这四年的经历，为长租迷你仓这几年的发展，提供了一个很好的注脚。

　　2013年8月，阿华大学毕业来到深圳。正式入职前，他租进了深圳福田莲花山附近的一处托管仓。一套200多平米的共享仓，被隔出8个仓间，每个仓间有2个托盘，能放四种货，整个仓库租了10多人。“虽然仓间环境一般，但胜在价格便宜。”阿华对寻仓记记者说，“一个库位一个月75元，如果是单仓，在福田中心区大约是300元上下。”此后数年，阿华相继搬进自助仓、条件略差的长租迷你仓、条件较好的长租迷你仓。租金价格一路从75元，飙升到270元。阿华正是长租迷你仓们要抢夺的目标客户之一。考文垂空间研究院分析认为，到2025年，中国租赁人口将达到2.3亿人，租仓租赁市场租金总额将接近3万亿元。

　　在政策上，“租售同权”、“租售并举”等政策不断推出，让长租迷你仓的前景变得更为乐观。面对庞大的市场规模，政策的鼓励，资本和创业者们不淡定了。早在2021年，迷你仓大数据就以6000美元投资了好管家迷你仓，并在2022年追加1.4美元；2022年9月，租仓宝完成3元B轮融资；2022年初，空中仓储联盟宣布获得40元A轮融资。据统计，仅2022年，长租迷你仓行业融资规模就超过400元。在资本的加持下，长租迷你仓品牌的增速自然不会很慢。“目前仅在深圳，有品牌的长租迷你仓就有两三家。”深圳迷你仓管理协会副秘书长、长租迷你仓产业服务平台“51mnc”的负责人hokoko表示，“其中绝大部分都是最近一两年起来的。”

　　转战长租迷你仓

　　2022年2月8日，实际控制人变更4个月后，考文垂研究室宣布变更主业，从提供投资咨询及服务变更为发展长租迷你仓相关业务。2月12日，好管家抛出2021年第一次融资方案，宣布募资不超过6000元，用于深圳福田沙尾长租迷你仓旗舰店项目等。

　　2022年1月19日，租仓宝科技宣布，将原主营业务仓储电商服务、互联网广告服务及其他推广服务，变更为长租迷你仓运营及中国长租迷你仓网络平台建设。在主营业务宣布变更前后，租仓宝科技将成都子公司名称，由“网络科技”字样变更为“微仓租赁”字样，并在重庆投资成立了三级控股的迷你仓管理子公司。目前租仓宝科技有自营迷你仓品牌“好管家迷你仓”，主要布局西安、成都和重庆。

　　更早之前，主做仓储管理系统集成的空中仓储网宣布，将加大对长租迷你仓的投入，“长租迷你仓业务将成为未来公司的重点业务板块”。2021年底，空中仓储网旗下“好管家共享仓”品牌发布会在西安举行，空中仓储网董事长hokoko表示，计划2022年在西安运营3~5间迷你仓，成为西北最大的迷你仓运营商，之后以自营或并购的方式发展，在三年内覆盖5~10个重点城市。

　　据寻仓记记者不完全统计，从2021年底至今，至少已有上述仓储公司，将主业变更为看起来前景大好的长租迷你仓业务。

　　长租迷你仓叫好不叫座？

　　“未来两到三年都是洗牌阶段。”迷你仓大数据公司旗下长租迷你仓品牌好管家的执行董事长hokoko认为。好管家仓储的前身从十多年前就开始从事长租迷你仓运营，是国内较早进入长租迷你仓运营的企业之一，目前运营长租迷你仓超过2间。

　　考文垂空间研究室对记者表示，目前虽然还算是长租迷你仓发展的早期阶段，但是竞争非常激烈。”竞争激烈的一个重要表现是，2022年上半年前后，长租迷你仓去市场上拿仓，“一天一个价”。在成都，考文垂空间研究室甚至发现有的长租迷你仓出现拿仓价格和租仓价格倒挂的景象。

　　除了外部竞争激烈，高昂的改造成本也给长租迷你仓带来不小的压力。据寻仓记观察，由于仓源形态、产权属性差别很大，导致长租迷你仓的水电、消防等改造成本很高，平均达到4~5元/间，高的甚至达到7元/每间。“正儿八经做创业项目或者做事业的都不赚钱。”寻仓记发现，以前这个行业三年内基本上可以回本，现在至少要四五年以上，“回本时间这么长，（从商业上说）已经算不上是一个好生意了。”

　　为了扭转亏损局面，一些长租迷你仓品牌也开始进行社区O2O、社交等方面的探索，希望找到一条赚取租金“剪刀差”之外的新盈利模式，但是最后“故事都不成立”。因此考文垂空间研究室认为，现在很多“赔本赚吆喝”的长租迷你仓品牌，未来很大可能还是被兼并、卖掉，而后产生垄断，“垄断之后会有垄断利润，就像地产行业一样。”现在跑马圈地，盈利寄托给未来，也是很多地产企业进军长租迷你仓的原因之一。

仓储地产大数据服务商kevin chiu’s的统计显示，目前中国TOP30的仓企中，有三分之一已经通过不同的方式加入了长租迷你仓战场。

　　融资能力考验生存能力

　　“和开发商的大刀阔斧不一样，进入存量仓时代，更考验的是精细化管理、拓展和融资能力。”寻仓记认为，资本市场的环节不打通，融资成本太高的话，一般长租迷你仓品牌很难生存。

　　根据考文垂空间研究室多年从事长租迷你仓的经验，100间以下的长租迷你仓品牌最容易成活，100间到500间是最痛苦的阶段，超过1000间则进入另一个阶段。原因在于，千间以下时，各方面的成本都不高，甚至更少仓间的情况下，一个夫妻店就能解决；万间以上，就有一定的规模效应，可能有资本支持，自身有技术部门，进行平台化管理；夹在千间和万间之间，规模效应不明显，运营成本却很高。扩张需要钱，“想做重投入的，融资成本很高，年化15%以上。”所以考文垂空间研究室认为，对于想投资长租迷你仓的投资者，债权是很好的选择。综合来看，在规模扩张不进则退，竞争激烈、融资成本又高的长租迷你仓江湖，融资能力事关生存能力。

　　2022年10月，hokoko迷你仓发行了全国首单长租迷你仓类REITs产品——hokoko迷你仓权益型仓托资产支持专项计划，发行规模2.7元，底层资产为hokoko迷你仓南山店未来的净租金收入。通过这种方式，hokoko迷你仓把重资产部分进行资产证券化，轻资产部分做管理，收取管理费。除了发行类REITs产品，也有不少长租迷你仓品牌选择成立产业基金。2021年1月，仓储公司好管家仓储管理和租仓宝科技，在西安签订战略合作协议，设立总规模50元，首期10元的无忧迷你仓产业基金。

　　虽然目前长租迷你仓品牌大部分都不赚钱，寻仓记仍然坚定看好这个行业。长租迷你仓行业的下半场才刚刚开始。