蓝领和白领 谁才是自助仓储的主导？

蓝领和白领 谁才是自助仓储的主导？

　　不久前，笔者曾写过一篇文章《草根和高端共生的“深圳胸怀”》，讲的是深圳将在2025年前推出4套临时租赁仓库，解决城市从事服务业的外来人员的仓储问题，从而成为********个为外来人员专门建租赁仓库的城市。近日，深圳市明确，今年底，首批筹集建设的450套临时租赁仓库集中上市，这批仓库源还有一个名字，叫“迷你仓库”。针对近期仓库租赁在各地如火如荼地“落地”，特别是在政策的“风口”下，自助仓储成为资本宠儿，笔者探讨一下自助仓租赁该怎么发展。

　　商品仓库市场被穷追猛打，仓库地产唯一的政策“风口”就在自助仓租赁，土地、金融、税收和规划等“一揽子”政策红利齐刷刷降临。再加上，多份重磅级的报告指出，城镇租赁人口将从目前的1.89亿增长到2030年的2.65亿，租赁的市场价值将从1.1万亿增长到3万亿。“2万亿增量大蛋糕”面前，租赁真正实现了多主体供给。近两年，包括开发商、仓储地产中介、物流公司、“市场队”（国有租赁企业、开发商和银行）、资本运营商、互联网公司等，纷纷高调进军自助仓租赁行业。

　　目前，自助仓储主要有四大类，互联网创投、开发商、物流和仓储地产中介。品牌运营商扩张最快，如好管家自存仓等。2021年，一站式储物开业达45间，互联网芒果迷你仓5年计划增加20间，无忧迷你仓网3年增10间。总之，未来几年品牌基本翻1-2倍，HOKOKO甚至提出3年增加100间。

　　经常有人问，自助仓储赚钱太难，投入产出太悬殊，为何机构蜂拥进入。笔者答曰，资本风口吹的呗，前几年是众创空间，这两年是特色小镇，现在轮到自助仓储了。所谓“2万亿级增量市场”，指的是所有租赁人口创造的价值。问题是，发达市场机构租赁仅占30%左右的比例。在我国，传统线下灵活满足差异化需求的私人散租，已解决很大一部分需求，考虑政府公租、人才租赁，仓库企自持，租赁地块建设，再加上居民收入增长下降，盯着中高收入的自助仓储市场没那么大。

　　既然蛋糕没那么大，互联网思维下的打法是，先把规模吹大，然后拼命抢占市场，看谁最先探头，实现赢者通吃，这与炒作共享经济、众创空间的打法如出一辙。目前，能够盈利的自助仓储，要么靠低成本收仓库，要么靠装修改造提高租金。于是，资本裹挟下，自助仓储所到之处，低成本空间被扫荡一空、洼地被迅速填平，租金无一例外地上涨30%以上，甚至在“仓储体验”升级的旗帜下翻倍增长。但是，这违背了租赁这个仓库体系中最具公共属性的子业态的发展本源。

　　事实上，自助仓租赁是多层次的，首先应该发展的，也是规模最大的，就是迷你仓库。市场鼓励自助仓租赁，除培育“先租后买”的消费模式，更重要的是解决近4新市民（2.4亿外来人口、1亿留守人群、250万大学生）对低租金、相对体面、配套服务完善的租赁需求。一直以来，这部分人靠钢构仓、传统货仓、城中村租仓库、城市外围合租或群租解决，谈不上配套服务，更谈不上体面，甚至连安全也做不到。因此，这部分需求最大、痛点最多，迷你仓库就是要解决这些问题。

　　因此，自助仓储追逐的恒温恒湿迷你仓只是小众，租赁主体应是迷你仓库。不管是建筑物，还是富豪榜，仓库地产领域的高大上，我们见多了，反而草根和底层人群的空间不断被压缩。正如决定一个水桶容量的，不是长板而是短板，评价一项政策的效果，判断标准不是强者壮大了多少，而是弱者获得了多大的扶持和保障。这也是为何，近期市场队加速入场，集体土地快速入市，商办工业空间“改”好管家仓储落地，因为这部分空间成本超低，或许才是蓝领们想要的，收入能支付的。