以案说法：未经出租人同意转租店铺，有效吗？

以案说法：未经出租人同意转租店铺，有效吗？

兵团第四师中级人民法院 

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基本案情

近日，霍城垦区人民法院调解了一起因店铺转让而引发的纠纷案件。

2023年3月21日，原告冯某接手了被告祝某的母婴店，转让费13万元，约定转让店内全部设备及货品，免费使用被告营业执照，被告帮助原告店内运营，并口头承诺店铺可以续租。合同签订7天后，原告得知店铺租赁期满后租赁商铺所有权人不再续租，导致原告后期将无法经营。原告冯某联系被告祝某要求返还店铺转让款未果，遂诉至霍城垦区人民法院。

庭审中，被告认为，13万元是对店铺的剩余租期和店内物品、货架估值后的费用，跟店铺后期能否续租无关，原告冯某未能继续租赁涉案商铺属商业风险，应由其自行承担，故不同意退还。

庭审后，法官积极开展调解工作，向被告祝某释明法律关于转租的规定，并告知转让店铺涉及经营权和租赁权的转移，需要征得租赁商铺所有权人同意，以及合同目的不能实现的法律后果。向原告冯某释明其使用店铺1个半月所需承担的责任。最终，经过法官耐心反复沟通，双方达成调解协议。后法官与原、被告到涉案店铺做好相互返还手续，被告祝某核实完店内物品后，当场给付原告冯某11万元，冯某把店铺钥匙交付祝某。

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法官说法

通常而言，在合同不存在无效、可撤销等情况下，店铺转让合同中约定的转让费系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行。但从原告冯某与被告祝某签订的《店铺转让协议书》内容来看,主要包含房屋转租、母婴店经营权转让、设备物资转让的意思表示。双方关于房屋转租的约定,祝某作为本案案涉店铺房屋的承租人,其转租涉案房屋未得到出租人的同意,且根据其提供的与出租方的合同,能够证明祝某对案涉房屋并无转租权。而合同中关于设备物资等转让的部分,亦是建立在其他转让内容能正常履行的基础上,被告祝某在签订转让合同时,未如实告知原告冯某其不享有转租权,导致店铺被收回，原告无法经营，被告主观上存在过错,致使原告合同目的不能实现，故双方合同依法可予以解除。结合本案，合同解除后,被告祝某应返还原告冯某转让费,但原告冯某接手店铺后,应承担其接手期间的房屋租赁费。

法官提醒：广大市民在日常生活和工作中，签订合同时一定要注意：1.签订合同前，租赁双方应相互交验有关身份证明及房屋权属证明；2.务必考察店面转让的原因及之前的债权债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷阱；3.务必事先先调查清楚所看中的店面地段在短期内是否有拆迁规划，从而避免上当受骗；4.交房时需要验收，双方应共同查验房屋内的设施、设备，填写清单并签字盖章。

正如本案，双方在签订合同前没有对店铺租赁情况进行核实，签订合同时亦没有约定店铺租赁事项以及违约责任等，从而导致产生纠纷。

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法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”第七百一十八条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。”

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。

作者：江 燕