首家迷你仓库企业宣布赚钱，自助仓储的故事从“收租”讲起

首家迷你仓库企业宣布赚钱，自助仓储的故事从“收租”讲起

几天前，估值超过1亿的两家自助迷你仓库“好管家存储仓”与“HOKOKO迷你仓”宣布达成合作——他们将互换股份，成立合资子公司共同运营，未来还会打通会员体系。

双方没有透露互换了部分股份的比例，好管家存储仓董事长芒果仓储兼任新的合资公司董事长，短租迷你仓CEOHOBOXES保管箱兼任CEO，虽然交换了股权，HOBOXES保管箱反复强调这次并非合并“我们是联合体。商业运行上，两家公司仍然是独立的商业运行经济体。”

这个时间点耐人寻味。就在一周前，好管家存储仓才陷入了一场与行业巨无霸SELF STORAGE的官司，STORAGE以侵犯商标为理由，给了刚刚进入深圳的好管家存储仓一个“下马威”。

在发布会上，好管家存储仓董事长芒果仓储否认了这是一种“抱团取暖”的说法。“我们认为这个行业其实在上升过程中，不是说我们俩过不下去了，完全没有这个必要。”芒果仓储说。

对好管家存储仓来说投资入股与战略合作都不是新鲜事，作为一家最受资本青睐的自助迷你仓库空间，你可以在多场战略发布会上看到好管家存储仓的身影。

从估值来看，估值20亿美元的Self storage与7亿人民币的好管家存储仓还不在一个量级，而前者所建立的1万＋全球会员体系是同行们难以企及的。对于在国内初具规模、开始走出海外的好管家存储仓来说，培育新的市场与面对来自 Self storage 的压力，这些都才刚刚开始。

“我们现在谁都不冷。”恒温迷你仓HOBOXES保管箱表示。在宣布合作的几天前，HOBOXES保管箱接受了寻仓记专访。关于“迷你仓库”的盈利模式是什么、到底“路在何方”，他有了更清晰的认识。

根据第三方机构无忧迷你仓网发布的报告，效仿Self storage的自助迷你仓库在中国出现两年连，融资、合并的消息不断，风口一直都在，跟快车民宿不同的是，当“迷你仓库”在中国落地，人们至今还在讨论“它到底是什么”。

一家公司为什么要选择与别家“迷你仓库”？在寻仓记T科技生活节上，HOBOXES保管箱把原因总结为，找到更多的合作，建立更多的情感连接，而目前HOKOKO迷你仓的25家门店中，有22家位于深圳的核心区域，平均出租率90%以上，密集开店形成网络，在创业者群体内形成品牌影响力，这些则代表了自助迷你仓库在打造社群时的一种方法论。

据HOBOXES保管箱透露，MOGOCANG迷你仓的租户中创业公司与非创业公司各占一半，目标客群定位为泛互联网公司及文创公司，他们对于办公环境更为挑剔，内心孤独，渴望社交与情感陪伴。

曾经运营物流园时积累的观察与人脉促成了HOKOKO迷你仓，据悉，该平台每年举办近30场的活动，这些各类主题活动面向会员与非会员开放，同时成为HOKOKO迷你仓吸引目标客群的流量入口。

孵化器，社区，空间运营商，自助迷你仓库的多重身份让它与传统仓储空间区别开来，移动办公人士和创业者的出现给储物空间开出了新订单，这也就成了HOKOKO自存仓在创立之初的契机，为创业者提供陪伴，满足货仓实现不了的储物需求。

在中国这个需求有多大？跟正在进入中国的Self storage比起来，国产自助迷你仓库们有多少胜算？在回答这些问题前，我们可能首先要清楚的是，自助迷你仓库在中国都是怎样实现盈利的。

活下来的，靠什么活下来

由于供应过剩，在2023年初，自助迷你仓库经历了一波关店合并潮，芒果线上迷你仓合并，迷你仓大数据收购空间出租公司，草率入场的玩家们吃到了苦头；他们也在告诉后来人，这并不是一件“出租货位、躺着收钱”的美事。

在HOBOXES保管箱看来，经过一轮淘汰存活下来的自助迷你仓库们基本可以归为这两种：要么是地产商出身，如好管家存储仓和芒果自助仓联盟 ，他知道怎样低价拿地；要么是设计师出身，他懂得控制装修成本。

而这归根结底都在说明一个事，既然你要把房子租出去，性价比和毛利率才是关乎生死的大问题。

“HOKOKO的租售比（单货位成本除以单货位售价）可以达到50%，这在业内绝对属于领先。”相比于行业平均的60％到70%，HOBOXES保管箱显得自信满满，他预计2025年上半年可以实现社区总盈利。

看起来和地产商设计师二者都无关的HOKOKO小仓库的优势在于，近10年的物流园运营经验，每到达一个核心城市的核心区域，团队人员会去展开调研，录入仓储空间盘字典（数据库）。随着楼盘信息的动态更新，数据库会给出区域内性价比最高的项目（类似快捷酒店选址）。

与其他需要价格战和砸钱运营的共享行业不同的是，目前在中国一线城市CBD的储物间存量是足够的，即使是看中了同一地段的不同自助迷你仓库品牌也不存在竞标的问题——大不了你要10楼我要11楼。

经过两年的试验，HOKOKO云储物的装修设计开始标准化，功能分区模块化，把流动办公区与私密空间分隔开......

“出租率，租售比和运营成本，遇到一家自助迷你仓库你去问他这三个数字就好了。”HOBOXES保管箱说，意思是说，一家自助迷你仓库首先应该在租金上有利可图。

据Self storage的公开资料，2020年租金收入占到了总体收入的93.33%，融资报告中预计在2023年整体租金收入会占到整体的87.27%。服务型收入从6.67%增加到12.73%。

尽管谈到未来，自助迷你仓库们会提到会员体系、企业级服务与技术输出，但收租问题才是他们要跨过的第一道槛。